第一财经 作者：林采薇 马一凡

　　在一些核心城市，曾经被业内高呼要尽快抛弃的“老破小”住宅，今年相继走出了独立行情。比如上海和杭州，5月份开始，市区范围的小户型二手房就已经大幅放量，直到7月，此类房源的畅销仍然在继续，并延伸到了更多城市，例如广州。

　　“老破小”二手房突如其来的行情让不少人感到意外，但有一类特殊的买家明白其中的奥妙，他们看到了利率频频下调和二手房大杀价之后出现的机会，类似股票投资中的“戴维斯双击”。

　　一位近期在广州买入了几套小户型的投资人士对第一财经透露：“在我们选中的区域，近期基本上放出来一套我们就收一套，选择区域的标准是价格够不够低，以及房子好不好租出。”

　　有迹象显示，随着银行存款利率的不断下调，以及房价下跌后租售比的提升，部分资金已开始重新将房产作为投资选项之一，只是当下这批投资者对房产标的的选择标准与过去已截然不同。

　　交易逻辑

　　李萌(化名)是广州一名金融从业人员，近期的空闲时间他都在密集看房。“准确说，我们淘的不是老破小，而是所有低价房，只是老破小降价多，总价低，更容易达到投资标准。我们主要看商业旺地周边几公里范围的二手房，楼龄不重要，租金能达到要求就可以。”

　　所谓的达到要求，主要指租金能否覆盖掉购房贷款的利息。如果按照一般性的住房按揭贷款，一些房源的租金还不足以覆盖房贷利息，但若通过公司申请经营贷，情况就不一样了。

　　李萌的账本是这样的：以一套此前最高达到三百多万的房为例，如今降到大约200万左右可以拿下，经营贷大约可以贷出180万左右，自己只需要出二三十万便可以拿下。经营贷做五年或者十年期，每月偿还利息，到期还本。现在经营贷利率低至2字头，一年几万块的利息，基本上可以靠房租覆盖了。等到将来贷款到期可以申请转贷，其间若房价上涨，便可以赚上一笔。

　　按照李萌的投资逻辑，只要贷款利率低于租金回报率，这笔账就算得过来。当然，这是资产荒下的一种投资布局，也是资产配置。也不排除房价继续下跌，但他们认为下跌幅度不会太大，且若放到五年甚至十年的时间段，有一些反弹的机会还是值得搏一搏。

　　诸葛找房数据研究中心通过选取全国重点50城数据，发现2024上半年重点50城租金回报率(租金回报率=房屋年租金/房屋总价)较上年上升0.07个百分点至2.03%，跑赢当前国有大行5年期存款利率。

　　“现在上海的平均租金回报率肯定连2%都不到，电梯房普遍在1.5%左右，不过有一类房子租金回报率能超过3%。”上海的一位投资客董旺给记者展示了一套位于浦东核心片区某老旧小区的30平方米出头房产，该住宅挂牌价仅180余万元。据董旺介绍，像这种房子经过简单翻新后，出租价格能接近5000元/月，租金回报率能超过3.3%。

　　董旺告诉记者，其实投资客一直都是“老破小”住房的重要买家之一，买市中心“老破小”主要就是看中土地价值，有些人是为了“博拆迁”，也有人就是为了配置资产，同时获取可观的出租收益。“前几年价格虚高的时候，很多人撤离了，现在又有人在陆续进场。”

　　中原地产资深分析师卢文曦则表示，近期这种投资“老破小”的咨询量确实多了起来。“我接触到的一部分人确实想要买这类房子，因为算下来它的投资回报率稳定，现在存款利率才‘1字头’，而这种房子租金回报率达到2%以上。”

　　董旺认为，杭州的“老破小”市场也有投资客进场。“杭州市区一套50平方米老旧房子的价格在150万元左右，现在首套房首付只要15%，也就是20万出头就能拿下一套房。”他表示，在限购政策放松的情况下，在多个核心城市同时配置资产是被允许的，这样当然也能更好地分摊风险。

　　行情反转

　　这种住房投资模式之所以重现于市面，一方面源于房价的下降导致租金回报率大幅改善，另一方面是购房资格的放宽。

　　多个核心一二线城市近半年来取消了家庭限购两套的限制，比如今年年初广州宣布120平方米以上住房不纳入限购范围，而且政策支持“租一买一”，若名下住房取得房屋租赁登记备案证明，在新购买住房时就可以相应核减名下住房套数。

　　再比如杭州也已经在今年5月初全面取消住房限购，首套标准也有所放松，只核查购房家庭所购房屋所在区、县(市)的住房情况，这就意味着外地人不仅可以在杭州买房，套数也不限制，首付门槛还降得很低。

　　这些条件给投资客创造了较为宽松的环境，可以用较少的首付加上较高的杠杆，在核心城市购买多套房用于出租，享受低利率时代的红利。早在今年5月杭州取消限购时，就有杭州本地媒体报道，来自深圳、金华、温州、台州等地的购房人到杭州专门扫货“老破小”住宅。杭州贝壳研究院院长上官剑也对第一财经表示，新政后“老破小”的日均成交量相较新政前增长38%，外地购房者明显多了。

　　在房地产交易中，通常都很难精准统计某个阶段内投资客的占比，唯独可以确认的是，过去两三个月时间里，多个城市的二手房交易持续放量，一些热门城市甚至出现了挂牌房源的下降趋势。

　　数据显示，2024年6月，上海二手住宅成交2.39万套，创近3年新高；7月上海二手房(含商业)共计成交2.04万套，再破两万套大关。广州二手房市场6月成交量也创下自2023年4月份以来的新高，网签数达到1.05万套，7月网签9299套。杭州6月二手房成交量则创下了15个月来的新高，达到8849套；7月杭州二手房依旧成交了8341套，同比增幅达72%。成都7月份二手房成交量更是再度站到全国第一的位置，月成交达2.12万套……

　　一个有趣的现象是，多个城市二手房数据的提升，都与“老破小”住房交易量大涨有较大关联。根据上海市房地产交易中心数据，今年6-7月，上海全市“老破小”住房成交约1.6万套，其中属于家庭唯一、外环内的“老破小”住房达到了5700套。上海链家运营管理中心总监余静奇告诉第一财经，“5·27新政”后，购买上海外环内“老破小”(房龄大于15年、面积小于70平)的客户占比较新政前有所提升。

　　在广州，最核心板块珠江新城的小户型住宅近期成交活跃，7月份该板块成交的47套二手房里面，总价在1000万元以下的小户型房源就占到了33套，比例高达70%。合富研究院表示，当前广州有部分老旧二手房单位从放卖到成交能在一周甚至几天内完成，而广州二手房的平均交易周期超过130天。

　　而在杭州，像朝晖小区、古荡新村、夕照新村、采荷小区、翠苑小区等市中心老旧小区近两个月的成交一直十分活跃，在小区成交榜单上位居前列。

　　在李萌这类投资者看来，选择“老破小”，最直接因素是“降幅大”。“之前很多人大喊抛弃老破小，让许多业主急于出手，杀价空间大。跌着跌着，价值就出来了。”

　　广州有熟知二手房交易的中介机构负责人向第一财经透露，去年9月和今年初，房价两次大幅下挫，大部分二手房的价格跌幅普遍达到20%以上，多的更是跌去了40%，让投资者嗅到了其间的机会。“6月份我们门店成交了4套房，两套投资，两套自住。”该位负责人称。

　　另有多名正在放盘卖房的业主向第一财经证实，从接触过的意向买家来看，投资者往往有一些显著特征：一是不太关注房子本身的现状，保养新不新，面积大不大，朝向好不好等都不太在意；二是极力打压房价，试图以尽量低的价格成交；三是可能会提出让业主配合做高评高贷的要求，即签订比真实成交价更高一些的合同价，以争取从银行获得更多贷款。

　　机会与风险

　　多数业内人士认为，“房住不炒”将是房地产新发展模式下的基本逻辑，希冀房价暴涨来获利的投资模式基本上不太可能再现，取而代之的是，租金回报率或将成为房产投资新的“价值锚”。

　　8月9日，央行发布2024年第二季度《中国货币政策执行报告》，其中指出，租金是影响住房价值的核心变量，资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。理论上，住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础。

　　该报告还表示，住房“租售比”近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平，二、三线城市升至3%左右。而对于长期持有的住房资产，租金的增长率也很重要，会增厚租赁住房的收益回报。随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

　　对于目前的年租金回报率，卢文曦表示，各机构统计的样本不一样，所以结果存在微小偏差，整体来看，像上海的住宅租金回报率平均就是1.6%-1.7%，市中心“老破小”确实更高，基本在2%以上。“回报率超过3%的房源也有，但是比较少，一旦放出来就会受到客户的重点关注。”余静奇则表示，从7月的租金和楼盘成交价来看，上海也存在部分租金回报率大于3%的楼盘，主要集中在世博、彭浦、新华等热门商圈。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟则对记者表示，按照房地产业内的一般投资逻辑，租金回报率一般要达到4%-5%才有投资价值，这一数值也跟国际标准一致，按照这个标准来看，现在部分“老破小”的租金回报率依然低于具备投资价值的标准。

　　卢文曦认为，目前不少投资客处于看房、考虑的阶段，尚未“下手”，而“老破小”的成交量虽比以前要高，但也谈不上非常活跃，因为投资“老破小”虽有利可图但也有风险。

　　最大的风险便是房价进一步大幅下降。“假如房价继续暴跌，跌去四五成，那么这个投资就是失败的。”广州投资客李萌在评估风险时也考虑过这样的可能性，但他还是对未来房价的长期走势偏乐观：“我们的估计是，即便房价还会跌，大概也就是一二十个点的幅度，随着各种政策的落地，房价暴跌阶段应该已经过去，买不到最低价，目前也是买个相对低价。”

　　更让房地产业内人士所担忧的是，核心区“老破小”周边配套成熟、通勤便利，但房子品质相对新房较差，长期来看流动性较差。卢文曦认为，“老破小”虽然价格便宜实惠、租金回报率稳定，但是未来资产比较难变现，接受客群单一。

　　但在投资客眼中，只要买得足够便宜，安全垫就足够厚，现实并非一成不变，未来的可能性，谁能精准判断呢？